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競売の売却基準価額（最低入札価格）は裁判所から認定された不動産鑑定士が評価書によって算出します。

しかしプロの不動産業者はこの評価書を参考程度にしか利用しないことが多いのが現実です。

それは一般の不動産の売却価格は一般市場での需要と供給によって割り出されるという事実があるからです。

その為、今現在の売買動向を毎日分析している不動産業者でしか、緻密な価格の算出ができないのが競売市場 なのです。

・現地調査、資料調査、その他調査によって物件の分析、許容内リスク・
　許容外リスクを把握する。

・売却基準価額を基準にしていたら、いつまでたっても落札できません。
　『当該物件の市場価格』を算出するために、今現在の適時な近隣相場を調査します。

・とても重要なプロセスです。当該競売物件と近隣相場平均を比較して
『市場価格』を算出します。この価格が入札額の『基準』となります。

・購入目的によって入札すべき価格が変動します。
　　a　理想に完全に合致している、市場に無い等の理由で「安く、しかしできるだけ確実に」
　　　　落札したい。
　　b　安く落札したい。結果、落札できなくても後悔しない。自己使用等。
　　c　転売して利益を得たい。その為に入札額の追求をしたい。
　　　　落札の可能性が低いことを認識した入札。

・過去のデータ、経験、現在の競売市場の情勢から、当該競売物件の
　 入札数を予測します。

・上記の全プロセスを経て、ついに入札額を決定。